Styringsdialogmøde

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Lars Nørgaard, afdelingschef FA09
• Jens Gregersen, organisationsbestyrelsesmedlem i PAB
• Niels Kristian Bjerg, næstformand PAB
• Kasper Nørballe, Direktør FA09
• Ragnhild Nielsen, afdelingsbestyrelsesformand for Hvidovrevej
• Karin Larsen, afdelingsbestyrelsesformand for Brunevang

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaberne generelt

Der er stort set ingen markeringer i styringsrapporterne bort set fra effektivitetstallene. Brunevang er markeret som grøn. Hvidovrevej har forsat et effektiviseringspotentiale, selvom afdelingen i flere år har været markeret som rød og nu er markeret som gul.

Hvidovrevej har gennem de sidste par år indgået i et driftssamarbejde med PAB Valby, hvilket man forventer, har en positiv afsmittende effekt på boligafdelingens effektiviseringspotentiale.

Brunevang er trådt ud af driftssamarbejdet med PAB Kagshusene pga. samarbejdsvanskeligheder. Der er hyret et privat firma til at tage sig driften indtil man på sigt kan få ansat PAB personale i boligafdelingen som er alles ønske.

Boligorganisationen har hele tiden fokus på at optimere driften og sikrer de bedste håndværkerydelser via tilbudsindhentning og udbud af bl.a. forsikringer. Der er udarbejdet en indkøbspolitik, som også skal være med til at afdelingerne på sigt sparer penge.

Status på de almene afdelinger generelt

Indlæggelse af fjernvarme i Hvidovrevej er af kommunen blevet udskudt til slutningen af 2025 start 2026. I forbindelse med brandeftersyn i afdelingen, er det vurderet, at der skal indsættes branddøre på loftet. Afdelingen er i gang med at få indhentet tilbud.

Brunevang mangler stadigvæk at få afsluttet 5. års eftersynet efter endt renovering. Fejl og mangler er ved at blive gennemgået til brug for vurdering af, hvorvidt fejl og manglerne skal dækkes af Byggeskadefonden eller entreprenørerne, eller om der er tale om planlagt vedligeholdelse, der skal indarbejdes i afdelingens PPV-plan. Det er særligt klager omkring ventilationsanlæggene, som ifølge beboerne ikke giver cirkulation i boligerne. Nogle beboere oplever også lugtgener. Der pågår undersøgelser om, hvorvidt lugtgener skyldes ventilation eller andet pga. konstruktioner i bygningen. Det er håbet, at der snarest kan findes en løsning, så sagen kan blive afsluttet. Afdelingen har høje henlæggelser i tilfælde af, at afdelingen skal stå for vedligeholdelsesarbejdet efter helhedsplanen.

Udskiftning af entredøre er i gang i Brunevang.

Der udarbejdes løbende handleplaner om effektiviseringstiltag, som hvert år gennemgås på de årlige markvandringer med afdelingsbestyrelserne.

Efter at der er opsat kameraer ved indgang til kældrene i Brunevang, er der færre børn og unge som har en uhensigtsmæssig adfærd på Brunevangs områder. Det er et stort ønske fra afdelingen, at få indført børnedemokrati, fædregrupper og andre sociale tiltag, for at bidrage til det forebyggende arbejde. Endvidere ønsker afdelingen at indgå i SSP samarbejdet med kommunen.

Boligselskabets fokuspunkter

Der er i PAB blevet ansat en boligsocial medarbejder for bl.a. at hjælpe de svage beboere og skabe samhørighed på tværs af afdelingerne og beboere. Man er i gang med at indsamle oplysninger fra beboerne, for at finde ud af hvad det er for et socialt fællesskab beboerne ønsker. Boligorganisationen er af den overbevisning, at et stærkt socialt fællesskab, er godt og de svære samtaler bliver nemmere. Den boligsociale medarbejder understøtter også praktisk ift. afdelingsbestyrelsen og beboere i de tilfælde, hvor beboerne oplever sociale udfordringer, og beboeren ikke ved, hvordan dette skal håndteres. Den boligsociale medarbejder guider og finder ud af, hvordan problemer skal håndteres fx i forhold til offentlige myndigheder.

Endvidere har organisationsbestyrelsen truffet beslutning om, at arbejder der kan udskydes, skal udskydes i håb om, at det bliver mere omkostningsfrit.

Boligorganisations nye strategi er, at der skal skabes et socialudvalg, kommunikationsudvalg, byggeudvalg mf. for at styrke sammenholdet i afdelingerne. Boligorganisationen har spurgt ind til mulighed for at søge § 18 midler til sociale tiltag. Tilsynet vil vende tilbage herom.

Beboerdemokratiet

Beboerne på Hvidovrevej har mange sociale klubber og sociale arrangementer, hvilket er med til at styrke fællesskabet. Hvidovrevej holder også afdelingsmøder i det frie. I afdeling Brunevang har helhedsplanen, skybrudssag og manglende drift overskygget stemningen blandt beboerne. Brunevang ønsker at få et stærkere fællesskab og håber på, at der med tiden kan opstå diverse klubber og sociale arrangementer i deres fælleshus.

Generelt er beboerne glade for at bo i afdelingerne og deltager aktivt i afdelingsmøderne.

Eventuelt

Begge afdelinger har udfordringer med at udefrakommende bruger deres p-pladser. Der er en indledende dialog med forskellige parkeringsselskaber, for at få gjort noget ved problematikken.

I Brunevang har afdelingen besluttet at der opsættes bump på de mest trafikerede veje i afdelingen, for at få trafikanterne til at køre langsommere. Der pågår et arbejde med at hjemtage diverse tilladelser.

Det er en generel opfattelse i Brunevang, at beboerne herunder afdelingsbestyrelsen, er blevet holdt udenfor i processen om skybrudsprojektet, da de føler, at de ikke er blevet inddraget, lyttet til eller har fået information fra de involverede parter. Tilsynet opfordrer til, at beboerne i Brunevang får informationer og løbende bliver orienteret om processen.

Mødet blev afholdt i afdeling Damstokkenes ejendomskontor.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Annesophie Hansen, direktør
• Vivi Basballe, kundechef
• Henrik Juul Nielsen, driftschef i afdeling Damstokkene

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaber

Det eneste forbedringspotentiale i styringsrapporten er effektivitetstallet som fortsat er gult, men dog kun et enkelt procentpoint fra at blive grønt. Damstokkene har store grønne arealer som skal plejes, det gør noget ved omkostningerne. Samtidig bruger afdelingen op mod 160.000 kr. årligt på, at vedligeholde det grønne område ud mod Padborgvej. Her ville kunne tages store effektiviseringsgevinster hjem, hvis området kunne plejes anderledes eller hvis det kunne bebygges med nye almene boliger.

Hver 5. år udarbejder fsb en tilstandsrapport, for at have et overblik over fremtidige vedligeholdelsesarbejder og for at sikre at der henlægges tilstrækkeligt.

Status på den almene afdeling generelt

Ejendommene er generelt velvedligeholdt. Det har været et stort ønske fra beboerne, at vinduerne udskiftes, hvilket blev besluttet på sidste afdelingsmøde i september 2024. På samme møde blev det ligeledes besluttet, at beboerne kan bruge den kollektive råderet til at få udskiftet deres køkkener.

Afdelingen leder fortsat efter en driftsleder, hvorfor der benyttes eksternt servicefirma indtil stillingen er besat.

Boligselskabets fokuspunkter

Boligorganisationen har meget fokus på at minimere deres omkostninger, bl.a. gennem energiforbedringer og indkøbsaftaler herunder rammeaftaler. Der vil være en besparelse på 115 mio. kr. i boligorganisationen ved brug af systematiske udbud siden 2016. Beboerne har også fokus på at mindske deres energiforbrug, som de kan holde øje med gennem ”min energi”. Boligselskabet udarbejder ”grønne regnskaber” med henblik på energioptimering. Damstokkene er udvalgt som en fokusafdeling, så der er særlig fokus på grøn omstilling og grønne tiltag. Der er mulighed for at søge midler fra effektiviserings, - grøn- og energipuljerne i fsb.

Datatilsynet har meddelt, at de i 2024 har særlig fokus på, at de almene boligorganisationer overholder reglerne om databeskyttelse, hvorfor dette også er et fokuspunkt for afdelingen.

Fsb er bekymret for beboersammensætningen, da kommunen anvender sin anvisningsret på 33% og der bliver anvist flere og flere sårbare borgere til afdelingen. Det er fsb’s vurdering, at det let kan tippe en afdeling, og tal fra Landsbyggefonden viser, at Damstokkene er en gul afdeling, hvorfor der bør være en øget bevågenhed på beboersammensætningen. fsb har forståelse for, at den nye hjemløsereform fra oktober 2023 gør, at kommunerne anviser flere af de sårbare borgere. På den anden side er fsb nødt til at have en balanceret social beboersammensætning, og afdelingen har gennem flere år oplevet stigende udfordringer med sårbare beboere. fsb har på den baggrund meddelt forhandlergruppen, som arbejder med en ny udlejningsaftale, at anvisningen til kommunen bør sænkes til de lovpligtige 25%.

Fsb har grundet renoveringssager i andre afdelinger behov for at genhuse 3000 familier inden 2030. Det er fsb’s erfaring, at jo tidligere de tager kontakt til beboer som ikke har betalt deres husleje, jo større chance er der for, at beboerne betaler deres regning. De yder bl.a. økonomisk rådgivning og tilbyder afdragsordninger. 

Beboerdemokratiet

Afdelingsbestyrelsen fungerer godt og der er god stemning, når der afholdes afdelingsmøde. De deltagende er dedikeret og engageret i forholdene i afdelingen.

Evt.

På afdelingsmødet i september i 2024 er det besluttet, at iværksætte en forundersøgelse med henblik på at placere et lille hus fra Realdania til brug for at understøtte fællesskabet og ”fællesrum i byen”.  Huset er uden vand, ledninger, kloak, lys m.v. Afdelingen er i dialog med Teknisk Forvaltning for at afklare spørgsmål om bebyggelsesprocenten og placering af huset.

Fsb vil gerne igen i dialog med kommunen om at få lov til at bygge og evt. fortætte på det grønne areal ud mod Padborgvej.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Jan Skjoldager, Afdelingsformand afd. 43
• Annita Leth Oehlenschläger, Kasser afd. 43
• Asbjørn Andersen, Controller AAB
• Lars Vind, fagchef byggeafdeling AAB
• Rikke Thy, Udlejningschef AAB

Fra Rødovre Kommune:

• Cigdem Koyuncu, Juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, Juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaber

De eneste markeringer der er i styringsrapporten er effektivitetstallene. Effektivitet fordeles efter farven rød, gul og grøn. Afdelingen har de seneste 3 år skiftet mellem farven gul og rød, hvilket betyder, at der et effektiviseringspotentiale.

Det skyldes primært de høje udgifter til drift af de store fællesarealer, den anvendte konteringspraksis og at afdelingen bliver sammenlignet med andre afdelinger, som ikke har samme store grønne arealer der skal vedligeholdes. Fremover vil hensættelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse blive overført til konto 116 og vil dermed ikke belaste konto 115, som i modsætning til konto 116 indgår i effektivitetstals-målingen. Afdelingen har i mange år haft fokus på at få nedbragt deres udgifter.

Status på afdelingerne

Afdeling 43 Afdelingen har fået godkendt deres helhedsplan. Udbudsmaterialet forventes udarbejdet i løbet af sommeren 2025, som et integreret byggeri, da afdelingen har gode erfaringer med denne form, både økonomisk og overbliksmæssigst. Skema B forventes klar i efteråret 2025. AAB forventer at de kan igangsætte byggeprocessen 1. januar 2026 og forventes færdigt i 2029.

Afdelingen er i gang med se på opførelse af et nyt beboerhus, på det område hvor der i dag er carporte. Byggeriet kræver en ændring i lokalplanen, som er i proces.

Nybyggeri på højhusgrundene. Kommunalbestyrelsen vil på sit møde til november 2024 behandle skema A vedr. 56 familieboliger. Byggeriet gennemføres som delegeret bygherre-model. Byggefirmaet er allerede i gang med ramning (nedsætning af betonpæle i den bløde undergrund) på de 2 byggegrunde. Udbud og licitation forventes gennemført forår 2025, skema B vil blive fremsendt til kommunen sommer 2025 og forventet aflevering af byggeriet er planlagt til forår 2027.

AAB er meget tilfredse med samarbejdet med Rødovre kommune i forbindelse med de 2 byggerier.

Boligorganisationens fokuspunkter

Afdelingen har fokus på de 2 byggesager og at på at nedbringe udgifterne i afdelingen generelt.

Beboerdemokrati

Beboerdemokratiet er meget velfungerende i afdelingen, hvor beboerne deltager aktivt i afdelingens aktiviteter herunder afdelingsmøder. Beboerne er glade for at bo i afdelingen og føler sig trygge.

Bestyrelsen er i gang med at udvikle et forum med de andre bestyrelser i Kærerne, hvor de kan lære af hinandens erfaringer og samarbejde hvor det giver mening. De er allerede i gang med at indføre AKB’s børnedemokrati, således at det er fungerende i hele Kærerne.

Eventuelt

Afdelingen er på listen over forebyggelsesområder, hvilket betyder en obligatorisk aftale om fleksibel udlejningsaftale. Aftalen udløb udgangen af juni 2024, og kommunen afventer fortsat underskrift på den nye aftale.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen: 

• Michael Kaadtmann, Formand for Arbejdernes Boligselskab i Rødovre
• Jeannette Mosegaard Larsen, Forretningsfører i Lejerbo
• Jeanne Schmøde Forvaltningskonsulent i Lejerbo

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten

Ifølge styringsrapporten er der effektiviseringspotentiale i begge afdelinger, da begge afdelinger er gule. Afdeling Iselund er en afdeling med 57 boliger, og det er begrænset, hvor meget der kan effektiviseres. Afdelingerne har forsøgt sig med fælles drift, men har nedlagt ordningen igen, da beboerne oplevede dårligere service end før den fælles drift. Endvidere har boligorganisationen forsøgt sig med en fælles indkøbsportal, som dog ikke var rentabelt for boligorganisationen. Lejerbo har et velfungerende fraflytningssystem Emove, som i det daglige er et godt redskab for varmemesteren. De undersøger løbende, hvor der er potentiale for at få bedre priser, fx konkurrenceudsætte de større serviceydelser som forsikringer, trappevask m.v.

Boligorganisationen arbejder løbende på at optimere afdelingernes drift, hvor de finder det relevant.

Ifølge styringsrapporten har kommunen fået 25 % af de ledige boliger i boligorganisationen til anvisning og ikke 33 %, som det ellers er aftalt i udlejningsaftalen. Ifølge Lejerbo skyldes det, at det ikke er de korrekte tal der er blevet indberettet. Lejerbo undersøger de faktiske omstændigheder for de seneste 24 måneder.

Status på afdelingerne

Afdeling Pedersborg skal have skiftet vinduer, hoveddøre, tagrender, nedløbsrør og fugerne i facaderne. De er gået i gang med udskiftning af fugerne og vinduerne, som finansieres med lån og en huslejestigning som er godkendt på seneste afdelingsmøde. Det er forventningen at arbejdet er færdigt i 2026.

I afdeling Islelund forventer boligorganisationen at udskifte taget i 2025. Det forventes, at der træffes beslutning herom på det næste afdelingsmøde som afholdes til vinter, når alle analyser om taget er blevet udarbejdet. Udskiftningen finansieres gennem optagelse af lån, og boligorganisationen forventer at sende en ansøgning til kommunen i løbet af 2025.

Boligorganisationens fokuspunkter

Der er fokus på at øge henlæggelserne og huslejen, således at der er råd til fremtidige vedligeholdelsesarbejder og tab på fraflytninger.

Boligorganisationen har fokus på de afvigelser, der er mellem Landsbyggefondens granskningsrapport sammenholdt med boligorganisationens egen vedligeholdelsesplan. Ud fra dette vil de foretager analyser med henblik på at vurdere, om der skal henlægges yderligere til planlagt vedligeholdelse.

Beboerdemokratiet

Beboerne er meget aktive både i bestyrelsen og på afdelingsmøderne og er interesserede i det nære og økonomien.

Eventuelt

Nuværende ejendomskontor i kælderen lever ikke op til reglerne om godt arbejdsmiljø. Boligorganisationen påtænker midlertidigt i 10 år, at nedlægge et værelse, da det skal bruges som ejendomskontor.

Boligorganisationen er meget glad for samarbejdet med kommunen.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Steffen Høgsberg, Medlem af afdelingsbestyrelsen
• Annelise Mann Nielsen, Medlem af afdelingsbestyrelsen
• Claus Hansen, Direktør for Almenbo
• Rikke Daugstrup, Økonomikonsulent i Almenbo

Fra Rødovre Kommune:   

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten

Effektivitetsniveauet er forsat højt i afdelingen, selvom det er en lille afdeling på 10 huse. Det skyldes primært, at afdelingen fortsat selv laver meget vedligeholdelsesarbejde. Afdelingen ønsker, at vedligeholdelsesarbejder udarbejdes professionelt, i stedet for lejerne. Afdelingen vil indgå aftaler om serviceydelser for at opnå bedre priser. Der er allerede indgået en serviceaftale på vedligeholdelse af gasfyr.

Status på afdelingen

Udskiftning af vinduer er afsluttet. Afdelingen afventer at tage beslutning om, hvornår skorsten og kobberrør skal udskiftes. Tagene er blevet undersøgt og det er vurderet, at de kan holde en del år endnu. Kloakkerne vil afdelingen udskifte løbende. Det samme gælder for gulve i husene, som har udfordringer med fugt under gulvene. Blandt beboerne er der diversitet ift. behovet for udskiftning og vedligeholdelse af boligerne, idet beboerne i en mangeårig periode selv har stået for vedligeholdelse af egen bolig, og derfor er der forskel på vedligeholdelsesniveauet i de enkelte huse.

Boligselskabets fokuspunkter

Der er fokus på at øge henlæggelserne samtidig med at huslejen stiger med 8 %. Revisionen har ikke kunne vurdere, hvorvidt henlæggelsesniveauet er tilstrækkeligt til fremtidig vedligeholdelse, da afdelingerne ikke har udarbejdet vedligeholdelsesplaner. Derudover mangler der forretningsgange og beskrivelse af væsentlige opgaver. Boligorganisationen har fokus på udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner samt forretningsgange.

Hvert 2. år afholder afdelingen markvandring, for at holde øje med tilstanden på husene.

Beboerdemokratiet

Beboerne er generelt meget aktive og deltager i afdelingsmøderne. Boligorganisationen spørger ind til mulighed for at søge tilskud til sociale arrangementer. Tilsynet ville undersøge dette og vende tilbage.

Eventuelt

Selskabsbestyrelsen har besluttet, at der ikke skal indbetales til arbejdskapitalen, fordi arbejdskapitalen bruges som resultatskonto. Tidligere blev arbejdskapitalen brugt til at give tilskud til fælles aktiviteter, men der er ikke opbakning til dette mere.

Udlejningsaftalen om udlejning efter særlige kriterier er forlænget med 1 år. Dog er punktet vedr. fortrinsret for familiemedlemmer er fjernet.

På mødet deltog:

Fra Rødovre Boligselskab:

• Birgitte Pedersen, Formand for Rødovre Boligselskab
• Dan Norén, Næstformand i Rødovre Boligselskab
• Jesper Hyldal, afdelingschef, DAB
• Mette Dehn, teamchef, DAB
• Henrik Christiansen, bestyrelseskonsulent DAB

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, chefjurist Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaber

Styringsrapporten viser at afdeling 6, Roskildevej/Hendriksholm Boulevard’s effektivitets tal er røde. Den primære årsag skyldes lønudgifter, rottesikring udgifter til trappevask og vaskeri og uforudsete udgifter til en vandskade. Udgiften til trappevask er konkurrenceudsat.

De øvrige afdelinger på nær afdeling 5 Gunnekær (Skolepark) har gule effektivitetstal.

Rødovre Boligselskab har fortsat generel fokus på effektiviseringer af driften. Rødovre Boligselskab har allerede lavet konkurrenceudsættelser, indkøbsaftaler, og elektroniske fraflytter- og indflyttersyn.

Der er fokus på løbende at hæve henlæggelser, således at der er råd til fremtidige vedligeholdelsesarbejder.

Status på afdelingerne

DAB’s nye driftschef er ved at danne sig et overblik over alle afdelingernes vedligeholdelsesopgaver. Opgaverne skal efterfølgende prioriteres, da der er begrænsede midler.

Afdeling 7, Tårnvej skal have udskiftet vinduer og renoveret deres vaskeri i 2025. Afdelingen har dog ikke henlagt nok til dette projekt, og derfor er det på listen over prioriteringer.

Det skal afklares hvor afdeling 10, Birkemosevej skal have deres nye containergård. I afdelingen er der fokus på at øge henlæggelserne.

På et afdelingsmøde er det godkendt, at afdeling 11, Fortvej skal have udskiftet vinduer og døre, og have isoleret facader, med opstart i 2027. Forprojektet vil gå i gang 2025. Endvidere har afdelingen et fjernvarmeprojekt med opstart i 2027. Beboerne i afdelingen ønsker, at der igen opsættes en bom på stien op til Vestvolden, da der køres stærkt på strækningen på alle slags transportmidler.

Ifølge styringsrapporten er årets og de opsparede henlæggelser under benchmark for afdeling 12, Rødager Alle. I budgettet for 2025 øges henlæggelserne med 367.000 kr. Afdelingen skal ligeledes have nye døre. Boligorganisationen er uforstående overfor, hvorfor der ikke må stå rollatorer i opgangene. Tilsynet sender spørgsmålet videre til rette person i Teknisk Forvaltning.

Afdeling 13, Krogsbækvej har fået udarbejdet en tilstandsrapport med henblik på en helhedsplan. Det kræver dog yderligere analyser af afdelingens tilstand, før de har et tilstrækkeligt overblik over standen på bygningerne. Afdelingen har utætte vinduer og bør udskiftes. Udskiftning af tag til koste 30 mio. kr. Henlæggelserne til fremtidig vedligeholdelse hæves fra 1 mio. kr. til 1,5 mio. kr.

Der er ligeledes udarbejdet en tilstandsrapport for afdeling 14, Hvidsværmervej da der er behov for udskiftning af vinduer, tag (der er asbest i det originale tag) og varmerør i kælder. Projektet vil koste 75 mio. kr. og tagudskiftning udgør de 45 mio. heraf. Der er behov for yderligere analyser af afdelingens tilstand, for at få et tilstrækkeligt overblik over bygningernes stand.

I afdeling 15, Næsbyvej er de i gang med at skifte taget og forventes færdig i slutningen af januar 2025.

På grund af beboersammensætningen i afdeling 17, Medelbyvej ønsker Rødovre Boligselskab, at der indgås en udlejningsaftale med kommunen, selvom det ser ud som om, der er kommet flere yngre beboere i afdelingen.

Pt. anvendes en lejlighed i afdeling 17 med 4 værelser med køkken- og badfacilitet som ejendomskontor, da bygningen, hvor det gamle ejendomskontor var, ikke er egnet til ophold grundet sundhedsskade. På sigt overvejes det, om lokalerne skal opdeles til 2 lejligheder.

I afdeling 18, Fritz Møllersvej prioriteres det, at der udskiftes stigstrenge i 2025.

Både kloak, kælder, jordledninger, trappeopgange og ventilation i afdeling 19, Brandholms Alle trænger til at blive udskiftet. Rødovre Boligselskab vil undersøge nærmere, i hvilken prioriteret rækkefølge arbejderne skal udføres.

Ligeledes skal der i afdeling 20, Brandholms Alle, prioriteres mellem udskiftning af faldstammer, stigstrenge, altanfacader, tag og vinduer, idet det samlede projekt blev 50% dyre end forventet.

I bofællesskabet, afdeling 23, Rødovrevej skal der ske renovering af fælleskøkkenet og personalekøkkenet.

Boligselskabets fokuspunkter

Der er blevet udarbejdet et vedligeholdelsesreglement og et råderetskatalog, som skal være med til at beskrive hvilken standard lejligheder skal have.

Flere afdelinger (afdeling 3 Tårnbo, afdeling 6, Roskildevej/Henriksholm Boulevard, afdeling 7, Tårnbo), oplever stadigvæk, at p-pladser og arealer der ligger op til afdelingerne, benyttes af personer som skaber utryghed. Rødovre Boligselskab ønsker derfor at genoptage samarbejdet med SSP konsulenterne.

For samtlige afdelinger i organisationen har der været brandteknisk gennemgang.

Beboerdemokratiet

Alle afdelinger har en afdelingsbestyrelse på nær afdeling 10, Birkemosevej og afdeling 22, Slotsherrens Vænge. Dog har afdeling 22 bedt om, at der bliver indkaldt til et nyt afdelingsmøde, da det forventes at der kan dannes en ny afdelingsbestyrelse.

Det er meget forskelligt hvor mange beboere som deltager i afdelingsmøderne. De enkelte afdelinger holder mange arrangementer som fællesspisning, sommer og julefest, billard, kort og petanque klubber, hvor beboerne deltager aktivt.

Eventuelt

Tilsynet har fået fremsendt en mail med flere problemstillinger vedr. tekniske forhold, som beboerne ønsker behandlet hos kommunen. Det drejer sig bl.a. om problematikken vedr. sunket fortov udenfor afdeling 3, Tornbo, ønske om opsætning af bom på stien ned mod Damhussøen ved afdeling 4, Elvergårdshusene, beskæring af træer ved afdeling 6, Henriks Holms Boulevard og skader på p-plads fra skraldebiler. Det samme gælder for problematikken vedr. træerne på p-pladsen og optegning i afdeling 3, Krogsbækvej, som afgiver en klistret væske. I samme afdeling er man bekymret for, om der er tilstrækkelige p-pladser til beboerne, når letbanen er færdig. Alle problemstillingerne sørger tilsynet for bliver sendt videre til Teknisk Forvaltning.

Boligorganisationen er ved at undersøge muligheden for at overtage en del af en matrikel i afdeling 9, Valhøjgården, hvor der i dag er en gammel bygning med kælder med fugt og skimmelsvamp til brug for opførelse af nyt fælles ejendomskontor.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Gitte Tvilling Sørensen, Administrator Boligkontoret Danmark
• Søren Houlby, Formand Funktionærernes Boligselskab

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaber

Styringsrapporten giver ikke anledning til bemærkninger, da begge afdelinger har en sund økonomi med flotte effektivitetstal. Dette kan bl.a. skyldes indgåelse af aftale om fælles drift og at der i mange år, er arbejdet med at optimere driften herunder indgåelse af indkøbsaftaler og udbud på håndværkerydelser.

Afdelingerne har en god vedligeholdelsesstandard og har rullende vedligeholdelsesplaner, for at sikre rettidig omhu i forhold til prioriteringen af vedligeholdelse og sikre tilstrækkelige henlæggelser.

Status på de almene afdelinger

Der er stadigvæk uønsket aktiviteter i afdelingernes områder. Aktiviteten er dog blevet mindre i Valhøjparken, efter der er opsat videokameraer i for at øge tryghedsfølelsen.

Titusparken

Afdelingen skal have undersøgt nærmere, hvornår det er nødvendigt at taget skal skiftes. I samme forbindelse skal det undersøges, om konstruktionen af taget skal laves om, således at der ikke skal bruges specialbyggede og afrundede tagplader ved tagskægget der fordyrer en udskiftning.

Afdelinger er så småt begyndt at planlægge at rør, herunder stikledninger, kloak og vandrør skal skiftes, da de er ved at være 50 år gamle.

Afdelingen har haft en vandskade, som har medført at udgift på vand er meget stor i regnskabet.

Valhøjparken

Afdelingen har planlagt at de skal have nyt vaskeri i 2025.

Det er besluttet på afdelingsmødet i april 2024, at det eksisterende skur skal fjernes hvorefter der opføres et større skur til brug for beboernes motorcykler, cykler og knallerter. Det forventes, at der i den forbindelse vil være en huslejeforhøjelse på 1-2 %.

P-pladsen er ved at få ny asfalt.

Boligselskabets fokuspunkter

Der er fokus på, at den fællesdrift er velfungerende, efter der har været stor udskiftning blandt personalet. Valhøjparken har fået robotgræsslåmaskiner som er med til at frigive tid hos medarbejderne til udførelse af andet arbejde.

Afdelingerne har meget fokus på, at der henlægges tilstrækkeligt, således at der ikke i forbindelse med vedligeholdelse eller renovering, skal optages for store lån.

Beboerdemokratiet

Titusparken har fået en ny afdelingsbestyrelse som er fuld af gå på mod.

Deltagerantallet på afdelingernes møder afhænger meget af, om der skal besluttes større punkter. Generelt er det den samme 1/3 af beboere som deltagerne i møderne.

Beboerne er generelt glade for at bo i afdelingerne som har en balanceret beboersammensætning.

Suppleanter både i afdelingsbestyrelserne og organisationsbestyrelsen deltager når der afholdes møder, for at lære dem, hvad arbejdet består af i bestyrelserne.

Eventuelt

Boligorganisationen er glade for samarbejdet med Rødovre kommune.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Sofie La Cour Mosegaard, kundechef RKE
• Helle Lindebjerg Nielsen, formand RKE

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten

Effektivitetstallene for alle afdelingerne er røde. Det driftsfællesskab som blev etableret i 2023, har endnu ikke haft sin effekt på effektivitetstallene. Endvidere er Horsevænget trådt ud af driftsfælles-skabet, men samarbejder dog alligevel om nogle få opgaver. Det har været en udfordring, at rekruttere og fastholde servicemedarbejdere, men pr. 1. november 2024 er alle stillingerne igen besat. RKE har et stort fokus på at forbedre effektivitetstallene. Tilsynet opfordrer til, at der i den forbindelse bliver udarbejdet handleplaner for at få vendt udviklingen.

KAB har etableret en indkøbsplatform, som RKE benytter. Det forventes at effekten kan ses i næste års regnskab. RKE er også blevet digitaliseret således, at alle deres opgaver bliver planlagt igennem denne platform.

RKE har etableret nyt ejendomskontoret i deres eksisterende erhvervslokaler i Torbenhuse.

Status på afdelingerne

Torbenhuse

Der er indledet dialog med Landsbyggefonden om en helhedsplan for afdelingen. RKE forventer at Landsbyggefonden besigtiger ejendommene i sommeren 2025. RKE vil frem mod besigtigelsen lave flere analyser, som er påkrævet ved en støttet helhedsplan.

Schweizervænget

Afdelingen står overfor en større renovering. Taget skulle have været udskiftet, men det er beslut-tet at forlænge tagets levetid ved reparationer og i stedet for få det udskiftet. Der arbejdes på at præsentere et færdigt projekt på et ekstraordinært møde, med henblik på vinduesudskiftning i som-meren 2025. RKE forventer at ansøgning om låneoptagelse vil blive fremsendt til godkendelse hos tilsynet primo 2025.

Krogsbæk

I 2024 skal det besluttes, om det er nødvendigt af få skiftet taget i 2025. Grundet fund af asbest i taget, er der udført yderligere undersøgelser som viser, at asbesten er lukket inde i kapsler, og beboerne ikke direkte er udsat for asbest. Det er et ønske, at gavle bliver isoleret, hvis der er penge til det.

Horsevænget

Boligorganisationen er i dialog med Landsbyggefonden om en helhedsplan, som endnu ikke vedtaget. Der er sendt ansøgning til Landsbyggefonden om etablering af badeværelser. Det forventes, at der er besigtigelse i sommeren 2025. Bestyrelsen har fokus på, hele tiden at holde beboerne orienteret om processen med etableringen af badeværelserne.

Rødkløveren

Der har tidligere været indgået en aftale om udlejning af boligerne til seniorbofællesskab. Aftalen er udløbet, men der er ved at være et udkast klar til godkendelse hos organisationsbestyrelsen samt afdelingen. Når udkastet til udlejningsaftalen er klar, vil det blive fremsendt til tilsynet med henblik på godkendelse.

Afdelingernes fokuspunkter

Der er stor fokus på, at der oparbejdes et godt team i driften således, at der er ro til at udføre arbejdsopgaverne.

Generelt er der stor fokus på, at afdelingerne bliver renoveret, når der er behov for det. I denne proces indtænkes bæredygtige løsninger.

Boligorganisationen ønsker ikke længere at opføre et nyt ejendomskontor, da afdelingen og perso-nalet er tilfreds med placeringen i erhvervslokalet i Torbenhuse.

Beboerdemokratiet

Der er kommet flere yngre medlemmer i flere af afdelingsbestyrelserne, hvilet er meget positivt og giver nye ideer til afdelingerne. Beboerne er generelt glade for at bo i RKE.

Eventuelt

Intet.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Kåre Andresen, Driftschef
• Carsten Krabbe, Direktør VIBO
• Klaus Juelshøj, Chef i Byggeri og bæredygtighed, VIBO

Fra Rødovre Kommune:

• Cigdem Koyuncu, juridisk konsulent Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaberne generelt

Der er stort set ingen markeringer i styringsrapporterne, bort set fra effektivitetstallet. Det er en lille afdeling hvilket medfører, at de er færre beboere om at betale udgifterne. Den faste pris på renovation og henlæggelser til istandsættelse ved fraflytning, er de primære årsager til resultatet for effektivitetstallet. Der har været omkostninger for ca. 23.000 kr. ved istandsættelse af fraflytninger, og er ikke en stor udgift, men alligevel en stor indflydelse på effektivitetstallet.

VIBO arbejder hele tiden på at optimere hvor det er muligt og konkurrenceudsætter på serviceydelse og indkøb. Der er driftsfællesskab med afdeling i Frederiksberg og Vanløse.

Det fremgår af styringsrapporten, at kommunen kun får anvist 20 % af boligerne og ikke 33 % af de ledige boliger. Dette skyldes, at der er en meget lav fraflytningsprocent i afdelingen. På et år har der været 5 fraflytninger, og ud af de 5 fraflytninger er der en som er kommunal anvist.

Status på afdelingen

VIBO vil gå i dialog med Rødovre Kommunen, afdelingsbestyrelsen og Landsbyggefonden om en revideret helhedsplan uden tilgængelighedsboligerne i starten af 2025. Beboerne er positiv indstillede på, at der skal laves en ny helhedsplan. Det er målet at få lavet nye facader for både at give bedre isolering og få et nyt og moderne udtryk. Vinduerne skal udskiftes ligesom badeværelserne herunder stigstrenge.

Boligselskabets opmærksomhedspunkter

VIBO ønsker at bygge fortætning fx en ekstra etage på de eksisterende bygninger og vil gerne i dialog med kommunen herom snarest. Endvidere vil VIBO gerne tage et større socialt ansvar i kommunen, og ønsker i den forbindelse også et samarbejde med Rødovre Kommune, om at være med i den politiske dagsorden.

Beboerdemokratiet

Det er en meget ung og handlekraftig afdelingsbestyrelse. Beboerne er meget engageret og har taget stor andel i, at være med til at gøre mere for biodiversiteten i afdelingen i form at etablering af LAR og vild med vilje. Beboerne er meget glade for at bo i afdelingen.

Organisationsbestyrelsen har som mål at arbejde meget med beboerdemokratiet generelt på tværs af afdelingerne, da de mener, det er det bærende element i de almene boliger. De ønsker at delegere så meget indflydelse ud til beboerne som muligt inden for lovgivningens rammer.

Eventuelt

VIBO vil generelt gerne bygge nyt og indgå i kommunens strategiske arbejde, herunder bygge flere almene boliger, også blandet byggeri og forskellige former for bofællesskab.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Michael Hjorthøj, Kundechef Domea
• Ulrik Hansen, Driftleder Domea

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten

Rødovre Ældreboligselskab har kun enkelt afdeling nr. 9801. Afdelingen har fortsat røde effektivitetstal. Afdelingen har i september måned opsagt samarbejde med privat ejendomsmester. Afdelingen har pr. 1. september 2023 besluttet at blive underlagt Domea København, og vil regnskabsmæssigt endelig blive en del af Domea København inden udgangen af januar 2025. Afdelingen har først kunne opsige samarbejde med privat ejendomsmester fra september 2024, hvorefter afdelingen vil blive driftet af boligselskabets egne folk. Dog vil snerydningen som fortsat varetages af en privat udbyder. Afdelingen bliver tilsluttet Domea Københavns rammeaftale, indkøbsaftale og opgavestyringssystem, hvor det forventes at der spares 15 % på ydelserne. Istandsættelse af lejligheder efter flytning er i udbud efter der er sket elektronisk opmåling af alle lejlighederne.

Større sager på vej

Afdelingen har indleveret skema B til deres helhedsplan, og den kommunale godkendelse fandt sted 31. januar 2023. Finansieringen er på plads og afdelingen forventer, at selve byggeregnskabet er klar indenfor de næste par måneder. Helhedsplanen medfører ikke en yderligere huslejestigning end den godkendte ved skema B.

Status på den almene afdeling

Regnskabet bliver synkroniseret med Domea København pr. 1/1 2025, således at den nye regnskabsskæring for afdelingen hedder 1/7. Der er fokus på at Domea København som optagende selskab, lærer beboere og bestyrelse bedre at kende og får forventningsafstemt med hinanden.

Boligselskabets fokuspunkter

Afdelingen vil gerne tilkobles til fjernvarme.

Beboerdemokratiet

Afdelingsbestyrelsen er meget aktiv og er i tæt dialog med Domea København. De fleste beboere møder op til afdelingsmøderne og der er mange sociale tiltag i afdelingen som fx kaffeklub.

Eventuelt

Intet.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Katrine Winther, Kundechef KAB.
• Søren Lillevang, AKB Rødovre,
• Karin Sinkbæk Sørensen, Formand AKB Rødovre, og Formand Ved Milestedet
• Max Grenaa, Næstformand AKB Rødovre

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening(referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten:

Styringsrapporten giver ikke særlig anledning til bemærkninger, da afdelingerne generelt har høje effektivitetstal. De store grønne arealer, elevatorer og boligsocial indsats, gør det svært at effektivisere yderligere, så de gule afdelinger kan blive grønne. Organisationen har i mange år arbejdet på at effektivisere driften og KAB har implementeret fælles indkøbsportal og har løbende udbud på serviceydelser.

Boligselskabets fokuspunkter

Boligorganisationen vil gerne tage og tager allerede et boligsocialt ansvar, hvilket er med til at løfte Kærene socialt. Boligorganisationerne i Kærene har en boligsocial koordinator, der hjælper de sårbare beboere. Der er et samarbejde med SSP, de andre boligorganisationer og socialforvaltningen for at kunne hjælpe de familier og beboere som har særligt behov for det. Ved Milestedet afholdes der også mange arrangementer for beboerne.

Boligorganisationen vil meget gerne i dialog med Rødovre Kommune og de øvrige boligorganisationer om, hvordan Kærene skal udvikles som byområde og hvordan vi sammen sikrer, at kærene ikke er på listen over forebyggelsesområder nu og i fremtiden. Boligorganisationen ønsker, at Rødovre Kommune iværksætter en samarbejdsform, fx § 17, stk. 4 udvalg, hvor boligorganisationerne sammen med kommunen, kan drøfte udviklingen af området og konkrete samarbejdsinitiativer som fx LAR.

Status i de almene afdelinger

I Ved Milestedet er der lavet en helhedsplan for renovering af facader, og efterisolering af disse, nye vinduer og ny ventilation i lavblokkene. Skema B forventes indleveret i starten af andet kvartal i 2025. Det er besluttet på et afdelingsmøde, at helhedsplanen må medføre en huslejeforhøjelse på 6 %. Boligorganisationen er i dialog med Landsbyggefonden om en større andel af finansieringen, idet boligorganisationen er stødt ind i udfordringer med stigende priser, og derfor må tilpasse projektet. Henlæggelserne i Ved Milestedet sættes ned, da afdelingen har fået udskiftet køkkener og rør i kælderen.

Boligorganisationen oplever udfordringer med brug af egne parkeringspladser Ved Milestedet, da det opleves at de bruges af andre personer end beboerne i selve afdelingen.

Mærkningen af boligerne i Doktorhaven ønskes ændret fra familieboliger til ældreboliger. Dette begrundes med, at boligerne er meget små og er bedre egnet til 1-2 personer, frem for en hel familie på 3-4 personer. Boligorganisationen er i dialog med kommunen om den videre proces. Det er fortsat et ønske at afdelingen gerne vil overtage vedligeholdelsen af de grønne arealer ved Engskrænten.

Danmarkshusene har en sag ved Byggeskadefonden vedr. de MGOplader der er anvendt på bygningernes facader, da pladerne suger vand til sig. Byggeskadefonden dækker 95 % af udgifterne og afdelingen skal selv betale de resterende 5 % af udgifterne til MGO-udskiftningen. Arbejdet er i gang og forventes afsluttet i marts 2025.

Espegården har fået godkendt deres skema B. Endelig byggetilladelse mangler.

Der ønskes et tættere samarbejde med kommunen om målgruppe, indretning af boligerne, social visevært mm, og at erfaringer fra andre lignende boligformer inddrages i samarbejdet.

Beboerdemokratiet

Organisationen gør fortsat meget ud af deres arbejde med beboerinvolvering og trivsel herunder børnedemokratiet på tværs af boligorganisationerne i Kærene. Generelt har organisationsbestyrelsen en god dialog med beboerne i alle henseender.

I Danmarkshusene er der både en aktiv afdelingsbestyrelse og beboerne tager et særligt ansvar for deres afdeling. Afdelingsstyrelsen er god til at lave arbejdsgrupper for at få beboerne til at deltage i fx arbejdsdage. Organisationsbestyrelsen gør meget ud af at være i tæt dialog med afdelingen.

I Doktorhaven er afdelingsbestyrelsen mere skrøbelig pga. der er mange ældre. Organisationsbestyrelsen hjælper og støtter afdelingen så meget det er muligt.

Cykelstrategi

Ved Milestedet er der udfordringer med cykelstierne, da de ikke forløber hensigtsmæssigt i forhold til parkeringspladser og større veje. Afdelingen har konstateret, at den ikke er en del af kommunens cykelstrategi, men ønsker meget at afdelingens cykelstier med tiden bliver inddraget i den samlede strategi.

Byggemuligheder

Boligorganisationen ønsker i øvrigt fortsat, at være med til at udvikle byen og vil gerne byde ind på opførelse af nye almene boliger.

Eventuelt

Boligorganisationen er generelt meget tilfredse med samarbejdet med kommunen.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Jørgen Knudsen, Formand Domea Rødovre
• Jacob Seiling Olsen, Kundechef Domea

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, jurist Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten og regnskaberne generelt

Tilsynet skal anmode Domea Rødovre om at fremsende regnskabsmateriale til Rødovre Kommune indenfor fristen og sikre sig, at alt materiale er opdateret hos Landsbyggefonden, således at der kan genereres en styringsdialograpport, i god tid forud for afholdelse af styringsdialogmøder.

Det er andet år, at den nye administrator Domea Rødovre deltager i styringsdialogmødet.

I afdeling Tømmergrunden er effektivitetstallene fortsat røde, selvom der sidste år blev udarbejdet en handlingsplan for, hvilke tiltag afdelingen vil igangsætte for at forbedre effektiviteten. Afdelingen har haft store udgifter til reparation af elevatorerne samt reparationer af sokkel, på grund af de har lidt skade i forbindelse med saltning af de omkringliggende gangarealer. Afdelingen er lille og består af 31 ældreboliger, og derfor er det begrænset, hvor meget afdelingen kan effektivisere, når udgiften til elevatorerne er omkostningstung.

Der er etableret samdrift mellem Tømmergrunden, Tjørneparken og Viemosevej. Der har været stor udskiftning blandt personalet, men alle stillinger er nu besat, samtidig med at det er forventningen, at det vil ses på regnskabet og effektivitetstallene til næste år, og at der vil være en mere stabil og optimeret drift. Der er opnormeret med en servicekoordinator.

Domea Rødovre har en indkøbsportal, der skal være med til at sikre bedre priser. Det forventes, at organisationsbestyrelsen vil blive en del af indkøbsportalen i det kommende år. Det er planen, at der på sigt bliver installeret robotgræsslåmaskiner i alle afdelingerne, for at få frigivet noget tid til servicemedarbejderne.

Det fremgår af styringsrapporten, at 14,1 % af boligerne er kommunalt anvist, hvilket i henhold til den gældende udlejningsaftale burde være 33 %. Afvigelsen kan dog skyldes, at afdeling Tjørneparken ikke har tildelt kommunen ledige boliger under renoveringen. Kommunen får nu boliger til anvisning igen. Viemosevej har kun været udlejet på kortere lejekontrakter, hvilket kommunen ikke har ønsket at anvise til.

Alle boligorganisationens afdelinger ligger fortsat under benchmark både ift. til årets henlæggelser og opsparede henlæggelser. Domea Rødovre har haft udarbejdet en henlæggelsespolitik, som desværre er blevet afvist af organisationsbestyrelsen. Derfor skal hver afdeling selv udarbejde en henlæggelsespolitik. I forbindelse med at Domea Rødovre har fået nyt IT- system, vil man få indarbejdet vedligeholdelsesplaner, således at afdelingerne kan få et overblik over, hvor meget der skal henlægges til fremtidige vedligeholdelsesarbejder.

Status på afdelingerne

Domea Rødovre synes at der er stor forskel på Landsbyggefondens granskningsrapporter og deres egne vedligeholdelsesplaner. Dog vil de bruge afvigelserne på at se nærmere på de konkrete bygningsdele og få indarbejdet dem i deres egne vedligeholdelsesplaner. De føler sig bedre forberedt på hvordan granskningsrapporterne bliver udarbejdet og vil næste gang de skal laves, være mere skarpe på at kunne give mere specificerede og nøjagtige oplysninger til dem som udarbejder rapporterne.

Maglekær

Maglekær har fået udskiftet stistrege.

Viemosevej

Domea Rødovre har i styringsrapporten anført, at de mener, at det er kommunens manglende tilsyn med afdelingen, som er skyld i at afdelingens dårlige økonomiske situation herunder dårlige vedligeholdelses stand, da de ikke mener, at Rødovre kommune har ført det nødvendige tilsyn med afdelingen. I den forbindelse redegjorde tilsynet for, at kommunen i flere år har påtalt udfordringer med afdelingen, både i forhold til at der er oparbejdet et vedligeholdelsesefterslæb, de lave henlæggelser og at man med vilje har ladet boligerne stå tomme og falde hen. Tilsynet har flere

gange været på besigtigelse i afdelingen med Teknisk Forvaltning for at vurdere bygningernes stand og om boligerne er egnet til beboelse.

Efter besigtigelsen var det Teknisk Forvaltnings vurdering, at nogle af de fremviste boliger bar præg af at have stået tomme og uopvarmede i mere end et år. I disse boliger var der således en del skimmelforekomst i kælderen, hvilket sandsynligvis skyldes mangelfuld vedligeholdelse, herunder svigtende udvendig afløbsinstallation. Boligerne trængte generelt til vedligeholdelse som f.eks. behandling af vægge og lofter, som visse steder skallede af. Køkken- og badefaciliteter er af ældre dato men fungerende.

Teknisk forvaltnings generelle vurdering er, at boligerne på trods af, at de har henstået i en længere periode, er fuldt ud beboelige, dog skal skimmelsvamp forekomsten håndteres. Der er ikke forhold, der forhindrer, at disse boliger kan udlejes som boliger. Boligerne trænger uden tvivl til en renovering af overflader, men det grundlæggende indtryk er, at boligerne er sunde.

Tilsynet skal understrege, at det er organisationsbestyrelsens ansvar, at afdelingernes bebyggelser og boliger vedligeholdes løbende og der henlægges midler hertil, og at der ikke oparbejdes vedligeholdelsesefterslæb på grund af beboermodstand mod nødvendige huslejeforhøjelser. Boligorganisationens øverste myndighed kunne have benyttet sig af ”call in” bestemmelsen, for at gennemtvinge større renoveringsarbejder og gøre boligerne tidssvarende, således at der kunne været handlet i forhold til rettighed omhu.

Afdelingen er i meget dårlig stand og trænger særligt til at få skiftet tag, facader og kloaker. Grundet den dårlige økonomiske situation i afdelingen, er Domea Rødovre i gang med at undersøge afdelingens muligheder for at genoprette afdelingens økonomi og indhente efterslæb på vedligeholdelse. Alle de tomme boliger er blevet lejet ud på tidsbegrænsede lejekontrakter. Afdelingen har ikke økonomi til selv at indhente det store vedligeholdelsesefterslæb. Hvis der ikke, i samarbejde, findes en holdbar plan vil afdelingen være truet af konkurs og dermed vil den kommunale garantiforpligtigelse indtræde. Kommunen har aftalt med Domea Rødovre, at Domea Rødovre skal beskrive samtlige scenarier for at genoprette bygningernes vedligeholdelsestilstand og økonomi samt konsekvenserne af de mulige scenarier.

Tjørneparken

Renoveringen af afdelingen er færdig og det eneste som de mangler er at få indsendt byggeregnskabet til kommunen. Den 21. november 2024 afviste organisationsbestyrelsen at godkende byggeregnskabet, da de ønsker en gennemgang af regnskabet med en revisor, for at få en forklaring på, hvorfor der vil ske en højere huslejesting end der fremgik af skema B. Mødet med revisor forventes afholdt i løbet af januar 2025, hvorefter organisationsbestyrelsen skal tage stilling til byggeregnskabet før kommunen kan behandle og godkende skema C. Domea Rødovre oplyste, at den primære årsag til den ekstra høje huslejesting skyldes rentestigninger og de forhøjede materialepriser. Selvom at afdelingen har fået mere i driftsstøtte fra Landsbyggefonden, har det været uundgåeligt at lave en ekstra huslejestigning.

Der er også blandt beboerne en forvirring omkring udregningen af huslejestigningerne. Det blev særligt påpeget, at beboerne i deres udregning af huslejestigningen, har glemt at indregne, at mange af boligerne er blevet større og derfor kan man ikke direkte sammenligne den gamle husleje med den nye husleje, uden også at se på boligernes nye størrelse.

Ved Milestedet

Renovering af stigstrenge er i gang og forventes færdigt inden jul. For at der kunne ske udskiftning af stigstrengene, har det været nødvendigt, at tage køkkenerne ned. I den forbindelse har beboerne fået mulighed for at få et nyt køkken.

Ulkær

Taget og facaderne trænger til at blive skiftet. Domea Rødovre er særligt bekymret for facaderne, da de kan optage vand. Det overvejes om der skal laves en helhedsplan. Der er ikke opsparet til disse udskiftninger, selvom der er sket store huslejestigninger de seneste år. Måske det bliver nødvendigt at optage lån til udskiftning af taget. Det skyldes bl.a. at der har været store udgifter til privat ejendomsmester. Afdelingen har fået ansat sin egen ejendomsmester og det forventes, at der på regnskabet til næste år, kan ses en stor besparelse. Tilsynet opfordrer til, at der sker en væsentlig huslejestigning over en årrække, for at kunne få råd til at renovere og vedligeholde bygningerne. Afdelingen har ikke balance mellem udgifter og indtægter, og der er et underskud på ca. 1,3 mio. kr., som skal afskrives over de næste 3 år.

Fokuspunkter

Ud fra formandens virke i forskellige råd og foreningsliv er det hans vurdering, at der er behov for ældreboliger i Rødovre Kommune. Tilsynet kunne oplyse, at kommunen er interesserede i at have seniorboliger og bofællesskab, som er undervejs i Parkbyen.

Beboerdemokratiet

Alle afdelinger har en afdelingsbestyrelse. Det er meget forskelligt, hvor meget de enkelte beboere engagerer sig i de enkelte afdelinger. Formandens store sociale arbejde i Ulkær blev ekstra fremhævet. Der bliver bl.a. afholdt hyggekaffe, madklubber.

Beboerne er generelt glade for at bo i afdelingerne.

For at hæve vidensniveauet i afdelingsbestyrelserne, bliver der holdt kurser om fx kompetencefordelingen mellem organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelserne, beboerdemokratiet mm.

Eventuelt

Afdeling Ved Milestedet, som er en del af området i Kærene, et netop kommet af forebyggelseslisten. Fordi der er tale om små marginaler, som gør, at Kærene er kommet af listen, var Domea Rødovre og formanden enige i, at den fleksible udlejningsaftale for afdelingen stadig gælder frem til juni 2026.

På mødet deltog:

Fra boligorganisationen:

• Mia Dahl, Bestyrelseskonsulent DAB
• Jesper Hyldal, afdelingschef, DAB
• Kim Neve, Næstformand RAB
• Claus Ohlsson, Formand RAB

Fra Rødovre Kommune:

• Çigdem Koyuncu, juridisk konsulent, Juridisk Betjening
• Camilla West, juridisk konsulent, Juridisk Betjening (referent)

Opmærksomhedspunkter fra styringsrapporten

Generelt gav styringsrapporten og oplysningsskemaerne for de enkelte afdelinger ikke anledning til bemærkninger, udover henlæggelserne, som generelt er lave. Effektivitetstallene ligger generelt højt i alle boligorganisationens afdelinger.

Tilsynet opfordrer til at boligorganisationen øger henlæggelserne og har fokus herpå i fremtiden.

Der arbejdes hele tiden på, at gøre tingene, smartere, billigere og bedre, ved bl.a. at indgå fælles indkøbsaftale.

Status på de almene afdelinger

Slotsherrens Have

Afdelingen har fået påbud fra Teknisk Forvaltning om at der skal laves separat kloakering, som vil koste 15 mio. kr. Afdelingen får et tilskud på 7,5 mio. kr. fra HOFOR, og afdelingen skal selv betale resten. Et udamotiseret lån gør, at afdelingen ved optagelse af nyt lån til kloakering ikke vil opleve en huslejestigning.

Carlsro

Afdelingen har fået fristforlængelse til udgang af 2025 for indlevering af skema B. Helhedsplanen har været i udbud og afdelingen skal i den nærmeste fremtid, beslutte hvilken entreprenør de skal vælge.

Afdelingen fortsætter med at afholde informationsmøder og fremsender nyhedsbreve om processen med helhedsplanen, da det giver ro hos beboerne og misforståelser undgås.

Boligorganisationen er i dialog med erhvervslejemålene om, hvordan de kan hjælpes igennem den kommende helhedsplan, da den vil medføre, at driften af deres virksomheder, ikke kan være i gang igennem hele gennemførelsen af helhedsplanen, som forventes af tage 2 år. Det er forventningen, at indenfor den periode, vil erhvervslejemålene ikke kunne benytte deres lejemål i 3 måneder.

Projektet med udskiftning af hovedvandsledningen, som ikke er en del af helhedsplanen, forventes at gå i gang i 2025.

Islevvænge

Helhedsplanen er i fuld gang i Islevvænge og mange beboere er flyttet tilbage til de renoverede rækkehuse. Beboerne er meget tilfredse med de renoverede boliger. I den nærmeste fremtid vil alle rækkehusene igen være beboet. Det nye ejendomskontor i Islev fællesdrift forventes af være klar til brug i sommeren 2025.

Boligorganisationen har allerede fremsendt en ansøgning til Landsbyggefonden om yderligere støtte, da de allerede nu kan se, at rammen/prisen på helhedsplanen vil blive højere end planlagt.

De røde rækkehuse i afdelingen har fået konstateret skimmelsvamp, hvorfor taget skal skiftes.

Renoveringen forventes færdig 2027-2028.

Søparken

Arbejdet med at få skiftet T-stykker i vejen og i stigstrenge er afsluttet og er forløbet godt.

Islevtoften II

Sidste år er der gennemført 1 års gennemgang og de sidste fejl og mangler er ved at blive udbedret.

Ved Rådhuset

Afdelingen har vundet voldgiftssag om at facaderne ikke er udført korrekt og at de har fået tilkendt erstatning på 7-8 mio. kr. Endvidere har afdelingen et ønske om en helhedsplan og Landsbyggefonden har meddelt besigtigelse inden jul, men da boligselskabet endnu ikke har hørt fra Landsbyggefonden, vil boligselskabet tage kontakt til Landsbyggefonden herom. Afdelingen er afhængig af støtte fra Landsbyggefonden for at helhedsplanen kan gennemføres. Helhedsplanen omfatter facader, gulve, tag, installationer og evt. badeværelse men er endnu ikke godkendt på et afdelingsmøde. Såfremt Landsbyggefonden ikke giver tilsagn til renovering, vil det få den konsekvens, at afdelingen skal optage et lån for at udbedre de ønskede arbejder, og dette vil medføre høj huslejestigning.

Bybjerget

Afdeling Roskildevej er lagt sammen med Bybjerget og har fået fælles drift og bestyrelse. Tilsynet kunne oplyse, at borgmesteren og formanden i Social- og Sundhedsudvalget har fået beboerhenvendelser, som går på, at ikke alle beboere har glæde af fællesarealerne på Roskildevej. Boligselskabet kunne oplyse, at det kun er beboerne fra Bybjerget som betaler udgiften til fællesarealerne, og afdeling Roskildevej har deres eget fællesrum.

Seniorfællesskabet har fået fuld adgang til at benytte fælleslokalet i den del af afdelingen som før hed Roskildevej. Afdelingen på Roskildevej har haft problemer med utætheder ved den udendørs trappe, og er nu udbedret.

P-pladsen under afdelingen på Roskildevej udlejes af entreprenøren. Det er afdelingens håb, at de med tiden kan få eksklusivret til p-pladserne.

Sibeliusparken

Udskiftningen af taget er rykket til foråret 2025, pga. leveringsproblemer. Det nye tag medfører en huslejestigning på 4,5 %.

Engen

Udskiftning af vandrør er gennemført på Rødovrevej og er forløbet godt uden problemer. De brønde som er nedlagt i afdelingen på Mariehøj er ikke dem som er aftalt. Det er blevet besluttet at udbedringen skal betales af rådgiver, entreprenør og afdelingen - fordelt ligeligt.

Nybyggeri ved Parkbyen

Entreprenøren er i dialog med boligorganisationen om at indgå en aftale om et nyt støttet byggeri med 50 boliger i nærheden af Sibeliusparken. Organisationsbestyrelsen skal i løbet af december måned i dialog med den private ejendomsudvikler og beslutte, om de vil gå videre med processen.

Boligselskabets fokuspunkter

Der er fokus på at øge henlæggelserne således, at der er råd til fremtidige vedligeholdelser og renoveringer.

Beboerdemokratiet

Beboerne er generelt glade for at bo i forskellige afdelinger og er generelt aktive på afdelingsmøderne.

Eventuelt

Intet